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Corona – Update

Zum Schutz von Mietern, die aufgrund oder in Folge der COVID-19 Pandemie erhebliche Einkommenseinbußen hinzunehmen haben, hat der Bundestag am 25.03.2020 beschlossen, dass der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke und Räume nicht allein wegen Nichtzahlung der Miete trotz Fälligkeit im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 kündigen kann, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. (vgl. BT-Drucksachen 19/18110 und 19/18129)

Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, welche von diesen Schutzrechten abweicht, wäre unwirksam.

Dies ist jedoch ausdrücklich kein „Freifahrtschein“ zur Nichtzahlung der Miete! Es sollte insoweit hiervon nur Gebrauch gemacht werden, wenn dies wirklich erforderlich ist. Zum einen bleibt die grundsätzliche Mietzahlungspflicht (und ggf. die Verzinsungspflicht mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Verzugseintritt) erhalten und die Anwendung der Schutzvorschrift endet zum 30.06.2022. Danach wäre dann die Kündigung auch wegen der im o.g. Zeitraum aufgelaufenen Mietrückstände wieder möglich, wenn diese nicht zurückgeführt wurden.

Zum anderen ist der Zusammenhang zwischen der Pandemie und der Nichtzahlung (vom Mieter) glaubhaft zu machen. Welche Anforderungen an diese Glaubhaftmachung zu stellen sind und ob die Glaubhaftmachung bereits dem Vermieter gegenüber oder erst in einem etwaigen Räumungsrechtsstreit glaubhaft zu machen ist, wird noch zu klären sein.

Mieter sollten für den Fall des Auflaufens von Mietrückständen aufgrund der COVID-19 –Pandemie nach Ende des Schutzzeitraums in jedem Fall darauf achten, bei Zahlungen eine Tilgungsbestimmung (z.B. „Miete Juli 2020“ o.ä.) angeben, damit nicht ggf. eine Verrechnung zunächst auf die Rückstände erfolgt und somit ein Rückstand außerhalb des Schutzzeitraums aufläuft.

Wir sind auch während der Krise soweit möglich mit Rat und Tat für sie da!

Bleiben Sie gesund!

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Der Käufer einer Immobilie darf die Beschaffenheit erwarten, die im Exposé steht

Die Erwerberin eines Grundstücks mit einem Wohnhaus verlangte die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen eines feuchten Kellers, da dieser einen erheblichen Mangel darstelle. Im Kaufvertrag wurden keine spezielle Beschaffenheit der Immobilie vereinbart.

Im Laufe des gerichtlichen Verfahrens stellte der gerichtlich bestellte Sachverständige fest, dass der Zustand des Kellers für ein in den 50er Jahren errichtetes Gebäude typisch sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Ein Mangel war damit eigentlich nicht gegeben, da die Parteien im Kaufvertrag keine anderweitige Beschaffenheitsvereinbarung getroffen hatten. Allerdings war das Kaufobjekt seinerzeit in einem Maklerexposé wie folgt beschrieben worden:

„Es stammt aus den 50er Jahren und wurde 2005 – 2007 komplett saniert. D.h., Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand …. Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“

Obgleich der Bundesgerichtshof (BGH) noch in einem Urteil vom 6.11.2015, V ZR 78/14) festgestellt hatte, dass Punkte, die die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen, Entscheid der BGH mit Urteil vom 19.1.2018 (AZ.: V ZR 256/16), dass Angaben in einem Exposé, unabhängig davon, ob es sich um ein Exposé des Verkäufers selbst oder um ein Maklerexposé handelt, zur nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB vertraglich geschuldeten Beschaffenheit gehören. Ein wie hier vereinbarter Gewährleistungsausschluss erstrecke sich zwar grundsätzlich auch auf diese Beschaffenheitsvereinbarung; da die Verkäufer vorliegend jedoch wussten, dass der Keller feucht war, dieses für die Käuferin aber aufgrund eines im Zeitpunkt der Besichtigung frischen Anstrichs nicht erkennbar war und es der Käuferin erkennbar auf einen trockenen Keller ankam, hätten die Verkäufer arglistig gehandelt. Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss erfasste daher diesen Fall nicht. Die Käuferin hatte mit ihrem Begehren auf Rückabwicklung des Kaufvertrages Erfolg.

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Für eine fehlerhafte Beschlussdurchführung haftet nicht die WEG

Wer haftet, wenn ein Verwalter einen Beschluss falsch oder gar nicht umsetzt? Bisher gab es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, dass der einzelne Eigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt in Haftung nehmen konnte. Diese Rechtsprechung hat der BGH in seinem Urteil vom 08.06.2018 (AZ.: V ZR 125/17) aufgegeben.

Zuständig für die Beschussumsetzung, so der BGH, sei der Verwalter. Pflichtverletzungen des Verwalters könnten daher keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft begründen. Ein untätiger Verwalter könne ggf. von dem einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich in Anspruch genommen werden.

Werde im Rahmen der Beschlussdurchführung das Sondereigentum durch  Handwerker,  Bauleiter  oder  Architekten,  die  der  Verwalter  zur  Durchführung  einer  beschlossenen  Sanierung  im  Namen  der  Wohnungseigentümergemeinschaft  beauftragt, beschädigt, so hafte gegenüber dem geschädigten Wohnungseigentümer ebenfalls nicht die WEG sondern der jeweilige Schädiger selbst.

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Fristlose Kündigung kann mit fristgerechter Kündigung verbunden werden

Wird im Falle einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei vorgenommener Schonfristzahlung des Mieters auch eine gelichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche, fristgerechte Kündigung unwirksam? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei aktuellen Entscheidungen (Urteile vom 19. September 2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) beschäftigt.

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, das die (bisher übliche) Praxis des Verbindens einer außerordentlichen Kündigung mit einer ordentlichen Kündigung nicht zu beanstanden sei. Hintergrund des Streits ist die Tatsache, dass eine nach Kündigungsausspruch gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erbrachte vollständige Befriedigung des Vermieters die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam macht. Für eine fristgerechte Kündigung gilt dieses Privileg nicht. Die neben der fristlosen Kündigung hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung laufe nicht leer, da die Zahlung die fristlose Kündigung rückwirkend beseitige, so dass nunmehr die ordentliche Kündigung zum Zuge komme. Hiervon sei der erkennende Senat und auch die Instanzrechtsprechung immer ausgegangen.

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Nach wirksamer Minderung ist ein Übergang auf Rücktritt oder großen Schadensersatz nicht mehr möglich

Nachdem das (im Wege des Leasings) neu erworbene Fahrzeug innerhalb etwa eines halben Jahres siebenmal wegen verschiedener erforderlicher Nachbesserungen in eine Niederlassung des Verkäufers verbracht werden musste, erklärte die Käuferin die Minderung des Kaufpreises um 20 % und erhob Zahlungsklage.

Als in der Folge weitere Mängel auftraten, erklärte die Käuferin unter Hinweis darauf, dass es sich offensichtlich um ein sog. „Montagsauto“ handele den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 09.05.2018 (VIII ZR 26/17) feststellt. Unabhängig davon, dass die sog. „Motangsauto-Rechtsprechung“ des BGH auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar sei, habe die Käuferin auch mit der wirksam erklärten Minderung das ihr zustehende Gestaltungsrecht ausgeübt. Ein Wechsel auf ein anderes Gewährleistungsrecht wie etwa den Rücktritt oder den sog. auf Rückabwicklung des Vertrags gerichteten „großen“ Schadensersatz sei damit nicht mehr möglich.

Dies bedeutet in letzter Konsequenz, dass eine voreilig erklärte Minderung zu erheblichen Nachteilen führen kann. Es empfiehlt sich daher unbedingt fachkundigen Rat einzuholen, bevor entsprechende rechtsgestaltende Erklärungen abgegeben werden!

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Aufzeichnungen von „Dashcams“ im Zivilprozess als Beweismittel verwertbar

Ein Autofahrer machte Ansprüche auf weiteren Schadensersatz geltend und bot als Beweismittel dafür, dass der Unfall für Ihn unvermeidbar gewesen sei die von ihm mittels einer im Frontbereich des Fahrzeugs installierten Kamera (sog. „Dashcam“) an. Die Instanzgerichte lehnten eine Verwertung des Videos im Hinblick auf den Verstoß gegen diverse Bestimmungen u.a. des Datenschutzes und des Persönlichkeitsrechts ab. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 15.05.2018 (VI ZR 233/17) feststellte. Einen nicht gerechtfertigten Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht o.ä. erkannte der BGH nicht. Allerdings ging er davon aus, dass die gefertigte Aufzeichnung gegen das Datenschutzgesetz verstoße (hieran dürfte sich auch durch die zwischenzeitliche Einführung der DSGVO und die damit einhergehende Änderung des BDSG nichts geändert haben). Dies sei jedoch für die Frage der zivilprozessualen Verwertbarkeit nicht von Relevanz, da die Zivilprozessordnung (ZPO) kein grundsätzliches Verbot der Verwertung unzulässig erlangter Beweismittel kenne. Die Unzulässigkeit oder Rechtswidrigkeit einer Beweiserhebung führe nicht ohne Weiteres zu einem Beweisverwertungsverbot. Vielmehr sei im Einzelfall eine Güterabwägung vorzunehmen. Diese führe im vorliegenden Fall zu einem Überwiegenden Interesse des filmenden Autofahrers.

Das Beweismittel war daher in den Vorinstanzen zu Unrecht unterblieben.

Achtung: Der BGH hat mit dieser Entscheidung nicht etwa Dashcams für zulässig erklärt. Er hat lediglich festgestellt, dass etwaige unrechtmäßig erstellte Aufnahmen zivilrechtlich grundsätzlich als Beweis verwertet werden können.

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Achtung Wohnungskäufer! Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet für eine vor seinem Erwerb beschlossene Sonderumlage.

Plant eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine größere Sanierung, Umgestaltung o.ä. und ist diese nicht aus den laufenden Hausgeldzahlungen zu begleichen, so wird regelmäßig eine sogenannte „Sonderumlage“ beschlossen. Hierbei hat jeder Eigentümer den auf ihn entfallenden Teil der voraussichtlichen Kosten im Vorschusswege zu bezahlen. Je nach Art und Umfang der Maßnahme kommen dabei leicht mehrere Tausend Euro für jeden Eigentümer zusammen, die dieser neben den laufenden Hausgeldzahlungen und häufig als Einmalzahlung zu erbringen hat.

Was aber, wenn nicht der jetzige Eigentümer sondern dessen Vorgänger die Sonderumlage mit beschlossen und danach die Wohnung an den jetzigen Eigentümer verkauft hat? Ein Eigentümer war der Ansicht, dass er in dieser Situation die vom Verwalter angeforderte Sonderumlage nicht zu zahlen brauche und ließ sich trotz Anforderung der Zahlung durch den Verwalter verklagen. Letztinstanzlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 15. Dezember 2017 (AZ.: V ZR 257/16) entschieden, dass der unwillige Eigentümer zahlen muss. Entscheidend sei nicht, wer im Zeitpunkt des Beschusses Mitglied der Eigentümergemeinschaft sei sondern zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Sonderumlagenzahlung. Fällig werde die Zahlung jedoch regelmäßig erst mit der Anforderung durch den Verwalter, so dass derjenige zahlungspflichtig sei, der in diesem Moment Eigentümer sei.

Vor diesem Hintergrund ist angehenden Wohnungskäufern einmal mehr zu raten, sich vor Erwerb z.B. durch Einsicht in die letzten (wenigstens 3) Versammlungsprotokolle über die aktuell bestehende Beschlusslage zu informieren und in Zweifelsfällen entsprechend nachzufragen.

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Nutzung einer Teileigentumseinheit in einem „Ärztehaus“ zu Wohnzwecken ist unzulässig

Wann darf von einer in der Teilungserklärung vorgegebenen Nutzung der Sonder- bzw. Teileigentumseinheiten abgewichen werden? Mit dieser Frage beschäftigt sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 23. März 2018 (AZ.: V ZR 307/16). In diesem Fall hatte ein Eigentümer einer Teileigentumseinheit in einem Objekt, welches nach der Teilungserklärung „zur beruflichen und gewerblichen Nutzung“ dienen sollte und namentlich mit Arztpraxen und einer Apotheke belegt war, seine Einheit zu Wohnzwecken genutzt. Hiergegen klagten die übrigen Eigentümer mit Erfolg. Der BGH erklärte zwar, dass sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen könne, wenn nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Dies sei jedoch bei einer Nutzung zu Wohnzwecken in einem Gewerbeobjekt nicht der Fall, da die Wohnnutzung bereits aufgrund von typischen Wohnimmissionen (Essensgeruch, Musik, (Kinder-) Lärm u.a.) störender sei als eine Gewerbeeinheit.

Zwar könne dem einzelnen Eigentümer vor dem Hintergrund, dass in der Nachbarschaft ein modernes Ärztehaus entstanden sei, drei der ehemaligen Arztpraxen leer stünden, die Apotheke nicht mehr als solche genutzt werde und das Amtsgericht nach Zeugenvernehmung mehrerer Makler zu der Überzeugung gelangt sei, dass eine Vermietung als Praxis oder für ähnliche Zwecke trotz längerer intensiver Bemühungen des einen Eigentümers unabhängig von dem geforderten Mietzins nicht möglich gewesen sei, ein Anspruch auf Anpassung der Teilungserklärung in Betracht zustehen, dieser müsse jedoch ggf. gerichtlich geltend gemacht werden, bevor eine tatsächliche Nutzugsänderung erfolge.

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Bei der Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Fläche maßgeblich

Was passiert, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Fläche nicht der tatsächlichen Fläche entspricht. Unabhängig von der Frage, ob hier ein Mangel vorliegt, stellt sich auch die Frage, welche Fläche denn nun in der Betriebskostenabrechnung zu Grunde zu legen ist.

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 30.05.2018 (AZ.: VIII ZR 220/17) zu Gunsten der tatsächlichen Fläche beantwortet. In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, war zwischen den Parteien eine Wohnfläche von 74,59 m² vereinbart. Tatsächlich hatte die Wohnung jedoch, wie sich später herausstellte, eine Fläche von 78,22 m². Der Vermieter hatte in der Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Fläche zu Grunde gelegt. Der Mieter war der Ansicht, die vereinbarte Fläche sei zur Berechnung seines Kostenanteils heranzuziehen; eine Abweichung von weniger als 10 % der Fläche sei unbeachtlich.

Tatsächlich geht der BGH nach wie vor davon aus, dass eine Flächenabweichung erst ab 10 % Relevanz entfaltet. Seine bisherige Rechtsprechung, dass dies auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gelte, hat der BGH jedoch mit der zitierten Entscheidung ausdrücklich aufgegeben. Auch bei Flächenabweichungen unter 10 % sei im Rahmen von Betriebskostenabrechnungen anstelle einer vereinbarten fiktiven vielmehr die tatsächliche Fläche zu berücksichtigen, „eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach  allen  Seiten  hin  interessengerechte  Verteilung  von  Betriebskosten“ einen objektiven Maßstab erfordere und damit subjektive Vorstellungen o.ä. (wie etwa die vertragliche Vereinbarung) ausschieden.

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Keine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung erforderlich

Wenn nach dem Auszug des Mieters von diesem verursachte Schäden in der Mietwohnung entdeckt werden, wurde in der Vergangenheit oftmals darum gestritten, ob der Vermieter dem Mieter vor der Geltendmachung von Schadensersatz zunächst eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen musste.

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 28. Februar 2018 (AZ.: VIII ZR 157/17) mit einem klaren „Nein“ beantwortet. In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall war der Beklagte für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Vermieter vom ehemaligen Mieter Schadensersatz, weil dieser wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung (u.a. Schimmelbefall, mangelnde Pflege der Badarmaturen) verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Mieter zuvor nicht gesetzt.

Der BGH stellt hier klar, dass die Verpflichtung zum Schadensersatz bei einem Verstoß des Mieters gegen seine Verpflichtung, die Mietsache in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und schonend und pfleglich zu behandeln, aus einer nicht leistungsbezogenen Nebenpflicht folgt. Dieser Verstoß begründe einen Schadensersatzanspruch neben der Leistung, für welchen eine vorherige Fristsetzung nicht erforderlich sei. Dies gelte unabhängig davon, ob der Vermieter den Schadensersatzanspruch bereits vor oder erst nach Rückgabe der Mietsache geltend mache.

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