Wann darf von einer in der Teilungserklärung vorgegebenen Nutzung der Sonder- bzw. Teileigentumseinheiten abgewichen werden? Mit dieser Frage beschäftigt sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 23. März 2018 (AZ.: V ZR 307/16). In diesem Fall hatte ein Eigentümer einer Teileigentumseinheit in einem Objekt, welches nach der Teilungserklärung „zur beruflichen und gewerblichen Nutzung“ dienen sollte und namentlich mit Arztpraxen und einer Apotheke belegt war, seine Einheit zu Wohnzwecken genutzt. Hiergegen klagten die übrigen Eigentümer mit Erfolg. Der BGH erklärte zwar, dass sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen könne, wenn nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Dies sei jedoch bei einer Nutzung zu Wohnzwecken in einem Gewerbeobjekt nicht der Fall, da die Wohnnutzung bereits aufgrund von typischen Wohnimmissionen (Essensgeruch, Musik, (Kinder-) Lärm u.a.) störender sei als eine Gewerbeeinheit.

Zwar könne dem einzelnen Eigentümer vor dem Hintergrund, dass in der Nachbarschaft ein modernes Ärztehaus entstanden sei, drei der ehemaligen Arztpraxen leer stünden, die Apotheke nicht mehr als solche genutzt werde und das Amtsgericht nach Zeugenvernehmung mehrerer Makler zu der Überzeugung gelangt sei, dass eine Vermietung als Praxis oder für ähnliche Zwecke trotz längerer intensiver Bemühungen des einen Eigentümers unabhängig von dem geforderten Mietzins nicht möglich gewesen sei, ein Anspruch auf Anpassung der Teilungserklärung in Betracht zustehen, dieser müsse jedoch ggf. gerichtlich geltend gemacht werden, bevor eine tatsächliche Nutzugsänderung erfolge.