Keine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung erforderlich

Wenn nach dem Auszug des Mieters von diesem verursachte Schäden in der Mietwohnung entdeckt werden, wurde in der Vergangenheit oftmals darum gestritten, ob der Vermieter dem Mieter vor der Geltendmachung von Schadensersatz zunächst eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen musste.

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 28. Februar 2018 (AZ.: VIII ZR 157/17) mit einem klaren „Nein“ beantwortet. In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall war der Beklagte für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Vermieter vom ehemaligen Mieter Schadensersatz, weil dieser wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung (u.a. Schimmelbefall, mangelnde Pflege der Badarmaturen) verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Mieter zuvor nicht gesetzt.

Der BGH stellt hier klar, dass die Verpflichtung zum Schadensersatz bei einem Verstoß des Mieters gegen seine Verpflichtung, die Mietsache in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und schonend und pfleglich zu behandeln, aus einer nicht leistungsbezogenen Nebenpflicht folgt. Dieser Verstoß begründe einen Schadensersatzanspruch neben der Leistung, für welchen eine vorherige Fristsetzung nicht erforderlich sei. Dies gelte unabhängig davon, ob der Vermieter den Schadensersatzanspruch bereits vor oder erst nach Rückgabe der Mietsache geltend mache.

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Rückzahlungsanspruch des Jobcenters möglich

In der Praxis kommt es oft vor, dass die Miete statt vom Mieter für diesen direkt vom Jobcenter bezahlt wird. Was aber, wenn das Jobcenter irrtümlich zahlt, obwohl der Mieter gar nicht mehr zahlen muss? Wem steht die Rückforderung des gezahlten Betrages zu, dem Mieter oder dem Jobcenter?

Einen solchen Fall hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem  Urteil vom 31. Januar 2018 (AZ.: VIII ZR 39/17) nun zu Gunsten des klagenden Jobcenters entschieden. In diesem Fall war das Mietverhältnis beendet und das Jobcenter zahlte nach dem Ende irrtümlich noch eine Miete an den Vermieter. Dieser verweigerte die Rückzahlung mit der Begründung, es handele sich bei der Mietzahlung um eine Leistung des (ehemaligen) Mieters und nur dieser könne den Betrag ggf. auch zurückfordern.

Der BGH stellt klar, dass in diesem Fall dem Jobcenter ausnahmsweise ein direkter Rückforderungsanspruch gegen die Vermieter zustehe, weil die Vermieter gewusst hätten, dass ihnen der für den in Rede stehenden Monat überwiesene Betrag nicht mehr zustand und es damit an einer Leistung der Mieter als ihrem (ehemaligen) Vertragspartner fehlte. Darüber hinaus hätten die ehemaligen Mieter durch Vorlage des neuen Mietvertrages beim Jobcenter zuvor den Antrag, die Miete direkt an den Vermieter zu zahlen konkludent geändert.

Die Vermieter hätten daher die Zahlung statt durch Leistung vielmehr in sonstiger Weise auf Kosten des Jobcenters erhalten.

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