Der Käufer einer Immobilie darf die Beschaffenheit erwarten, die im Exposé steht

Die Erwerberin eines Grundstücks mit einem Wohnhaus verlangte die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen eines feuchten Kellers, da dieser einen erheblichen Mangel darstelle. Im Kaufvertrag wurden keine spezielle Beschaffenheit der Immobilie vereinbart.

Im Laufe des gerichtlichen Verfahrens stellte der gerichtlich bestellte Sachverständige fest, dass der Zustand des Kellers für ein in den 50er Jahren errichtetes Gebäude typisch sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Ein Mangel war damit eigentlich nicht gegeben, da die Parteien im Kaufvertrag keine anderweitige Beschaffenheitsvereinbarung getroffen hatten. Allerdings war das Kaufobjekt seinerzeit in einem Maklerexposé wie folgt beschrieben worden:

„Es stammt aus den 50er Jahren und wurde 2005 – 2007 komplett saniert. D.h., Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand …. Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“

Obgleich der Bundesgerichtshof (BGH) noch in einem Urteil vom 6.11.2015, V ZR 78/14) festgestellt hatte, dass Punkte, die die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen, Entscheid der BGH mit Urteil vom 19.1.2018 (AZ.: V ZR 256/16), dass Angaben in einem Exposé, unabhängig davon, ob es sich um ein Exposé des Verkäufers selbst oder um ein Maklerexposé handelt, zur nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB vertraglich geschuldeten Beschaffenheit gehören. Ein wie hier vereinbarter Gewährleistungsausschluss erstrecke sich zwar grundsätzlich auch auf diese Beschaffenheitsvereinbarung; da die Verkäufer vorliegend jedoch wussten, dass der Keller feucht war, dieses für die Käuferin aber aufgrund eines im Zeitpunkt der Besichtigung frischen Anstrichs nicht erkennbar war und es der Käuferin erkennbar auf einen trockenen Keller ankam, hätten die Verkäufer arglistig gehandelt. Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss erfasste daher diesen Fall nicht. Die Käuferin hatte mit ihrem Begehren auf Rückabwicklung des Kaufvertrages Erfolg.

 

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Achtung Wohnungskäufer! Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet für eine vor seinem Erwerb beschlossene Sonderumlage.

Plant eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine größere Sanierung, Umgestaltung o.ä. und ist diese nicht aus den laufenden Hausgeldzahlungen zu begleichen, so wird regelmäßig eine sogenannte „Sonderumlage“ beschlossen. Hierbei hat jeder Eigentümer den auf ihn entfallenden Teil der voraussichtlichen Kosten im Vorschusswege zu bezahlen. Je nach Art und Umfang der Maßnahme kommen dabei leicht mehrere Tausend Euro für jeden Eigentümer zusammen, die dieser neben den laufenden Hausgeldzahlungen und häufig als Einmalzahlung zu erbringen hat.

Was aber, wenn nicht der jetzige Eigentümer sondern dessen Vorgänger die Sonderumlage mit beschlossen und danach die Wohnung an den jetzigen Eigentümer verkauft hat? Ein Eigentümer war der Ansicht, dass er in dieser Situation die vom Verwalter angeforderte Sonderumlage nicht zu zahlen brauche und ließ sich trotz Anforderung der Zahlung durch den Verwalter verklagen. Letztinstanzlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 15. Dezember 2017 (AZ.: V ZR 257/16) entschieden, dass der unwillige Eigentümer zahlen muss. Entscheidend sei nicht, wer im Zeitpunkt des Beschusses Mitglied der Eigentümergemeinschaft sei sondern zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Sonderumlagenzahlung. Fällig werde die Zahlung jedoch regelmäßig erst mit der Anforderung durch den Verwalter, so dass derjenige zahlungspflichtig sei, der in diesem Moment Eigentümer sei.

Vor diesem Hintergrund ist angehenden Wohnungskäufern einmal mehr zu raten, sich vor Erwerb z.B. durch Einsicht in die letzten (wenigstens 3) Versammlungsprotokolle über die aktuell bestehende Beschlusslage zu informieren und in Zweifelsfällen entsprechend nachzufragen.

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